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限价令下,新房二手房价格倒挂!房价跌了吗?

本轮从严调控以来,各地楼市出台的一些政策“借鉴”了股市的一些做法,比如新房摇号、房价涨幅设置“天花板”、严查违规等,这些改革给市场带来了哪些变化,其中的利弊是怎样的?

限价令下,新房、二手房价格倒挂!

近期,几地楼市呈现出“买房好似打新股”的特征,万人抢房,中签率极低。根据中原地产研究中心统计数据显示,目前,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市出台了购房摇号政策。其中,杭州某楼盘共有2998户家庭参与摇号,中签率仅为6%。南京也曾出现15000多人提着几百万元甚至上千万元,抢夺3177套限价房。

对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,出现购房摇号政策的原因是限价令下,一、二手房价格倒挂。具体来看,政府限制备案价,不允许开发商自主定价,无论市场多少需求,价格都不能过高。但是周围的二手房价格是无法监管的,因此二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧地压制住了,这样就形成了一、二手房价格倒挂。

谈及“楼市打新”将面临哪些风险?交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性,但若没有有效的刚需群体倾斜措施,庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。高价诚意金和内幕交易等乱象更不利于刚需群体获得购房机会,与限价政策的初衷相悖。

易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示,楼市“打新”的风险在于调控效果的评估风险,因为当前房住不炒是政策主逻辑,但是打新背后也还是一种新的炒房需求,所以是需要管控的。

“对于楼市来说,‘购房摇号’是部分城市在房地产市场过热情况下为了公平分配而采取的无奈之举,也是一些城市针对楼市新问题而做出的精准调控。”张大伟表示,要想逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市调控长效机制,只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,全面落实“房住不炒”原则,才能使楼市获得健康发展,使广大居民“各安其居”。

严跃进也认为,房地产市场的产品定价,应该考虑到产品的造价和具体的调控目标。部分楼盘价格较低的时候,适当再次收紧资格审查的内容,比如鼓励在此类城市工作10年以上的购房者,根据社保缴纳情况等做购房资格筛选,而对于一些本地住房条件较好的,适当收紧一下购房政策,可以惠及部分外来人口。

上半年全国楼市调控次数多达192次但房价跌了吗?

今年以来,国内楼市可谓波澜壮阔,一边是全民疯狂似的摇号抢房,一边则是各地政府接二连三的调控政策。拒不完全统计,今年上半年全国楼市调控政策累计发布多达192次,相比2017年上半年的116次,涨幅达到了65%。

那么问题来了,调控不断升级下房价到底跌了没有?

上半年全国楼市调控次数多达192次

易居研究院的监测数据显示,今年5月100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米,这也是100城房价连续第9个月超过1.2万元的均价水平。一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14%和11.8%。

与2017年12月相比,2018年5月142个监测样本城市中,房价下跌的仅有厦门、上海、郑州、沧州、张家口、太仓、石家庄、福州、保定、滁州、吉林、珠海、大庆、鞍山14个城市,其余128个城市均有不同程度的上涨。128个上涨的城市中,涨幅在10%以上的,由高到低依次有西安、青岛、重庆、三亚、大连、太原、西双版纳、烟台、绵阳、淄博10个城市,其中西安涨幅达31.23%,青岛涨幅达18.48%;涨幅在5%-10%之间的,有中山、贵阳、眉山、咸阳、南充等29个城市;另有包头、株洲、防城港、九江、芜湖等89个城市在0-5%之间。一线城市中除上海下跌2.01%外,其它一线城市均以小涨为主,北京止跌小涨3.81%。

国内各地房价涨跌情况分布

从数据总体来看,上半年一线城市较为稳定,而二三四线城市则整体处于上涨姿态,并且由于多个城市推出“抢人政策”,部分热点城市房价呈现快速上涨的情景,如西安上半年的涨幅高达31.23%。

总体上来看,上述房价下跌的城市也只是微跌,相比较2016年、2017年上半年,2018年上半年重点城市中的一线城市的房价涨幅较小,但二线城市中仍有部分城市房价年度涨幅高于2016年、2017年。

换言之,在上半年多大192次调控政策后,国内楼市依然是涨多跌少的格局,房价并未显著下跌,调控的目的更多在于稳定房价,令其不至于过快的上涨,但对于下跌则没有做出相关的政策限制。

经过那么多年层出不穷的调控后,似乎国内地产陷入了越调越涨的“怪圈”,但实情并非如此。房地产调控政策,不是为了降房价,也不能过简单的理解是在推高房价,调控的逻辑是要保证房价的增长,又要保证房地产市场的稳定。政府最担心的是第一次房价降下来,第二次房价涨的太快,尤其是居民的杠杆断裂,出现断供潮。

所以过去十几年,调控的周期性很明显,涨多了涨快了,就出点政策缓和一下市场情绪,稳定过后又开始松绑鼓励买房,可以说国内楼市在某种程度上是在鼓励投机和挤压泡沫之间来回摇摆。

很多投资者在这个“投资慌”的年代看到这个趋势,可能将会觉得无所去从。这些都会促使房价回归理性,但是“理性”不意味着房价下跌,也不意味着人人都能买的起房。那可是一套那么大的房子,只要世界不毁灭,没有战争,它都会坚定而温暖的存在,永远是自己的资产。

看看新加坡的房价,就会更相信这段话。

说实话,房地产市场完全不是能单纯用政策影响或者经济规律来解释的。认为房价涨不涨,一定是屁股决定脑袋。没房的人,希望有机会上车,一定是希望能跌,最好是回到某一年他亲戚上车的价格。有房的人,投资型的自然是希望一直涨,但能有人来接盘,二手房市场强势。

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来源:证券日报 记者 孟珂、面包财经

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