靠垫儿

掌上财经

成员 36232 本社精选 17710

10年后,中国房价最贵的10个城市

  

  10年后,中国房价最贵的城市是哪10个?

  中国城市的面积差别很大,所以谈城市房价要限定范围。比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有1699、1920、1997平方公里,而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里,谈论平均房价是没有意义的。

  在本文中,我把参与比较的房价限定在“中心城区”,而且以二手房价为准。因为北上深等一大批城市,其中心城区新盘不多,价格往往被单个楼盘所左右。

  10年后,有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下:

香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞

  我的判断是,10年之后,以下城市将成为10大房价最贵城市:

第一名:香港

  如果没有大的偶然性事件(比如地震、战争、海啸等)的严重影响,10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价,基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。

  香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站,庞大的内地资金和稀少的供应量,将继续推高香港房价。

第二名:北京

  北京目前面临的楼市调控,在内地城市里是最严厉的。展望未来10年,北京将成为中国唯一的“超一流城市”。

  北京有三大优势,都是不可替代的:

第一,北京是国企总部的汇聚地,目前拥有的世界500强总部全球第一;

第二,北京是中国最大的资金中心,目前汇聚的资金是上海的1.3倍,也是香港的大约1.3倍;

第三,北京是全球独角兽企业最集中的城市,独角兽企业占全球的四分之一,占中国的超过一半。

第三名:深圳

  目前深圳汇聚的资金,大概相当于上海的60%;深圳的实际生活人口,大概相当于上海的80%。但深圳的面积,只有上海的30%。也就是说,深圳的人口和资金密度,都至少相当于上海的2倍。

  深圳拥有的PCT国际发明专利,占全国的一半;深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”;深圳的独角兽企业,只比上海略少一些。大型科技企业,深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心,深圳的市场自由度、创新文化氛围,也都显著好于上海。

第四名:上海

  上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事,而北京不准备留给自己的时候,首先想到的基本上是上海。

  但遗憾的是,上海在新经济发展上不仅远远落后于北京,还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调,跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋,很难改变。

第五名:三亚

  在2018年“两会”上,海南省委书记强调:海南不能成为房地产的“加工厂”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。

  这意味着海南房地产的供应量将被严格管控,尤其是海景房将变得非常稀缺。美国房地产市场的演化结果告诉我们,两类城市的房价将长期居高不下:第一类是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。

第六名:厦门

  厦门的房价很高,很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量,厦门都不突出。即便在福建省内,论GDP它也不如泉州,论汇聚的资金它不如福州。

  但你别忘了:厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”,仅仅这一点它就足以比肩三亚,为高房价找到了第一个理由。此外,厦门还是有文化底蕴的城市。当然,厦门还有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门在A股的IPO公司10家,超过绝大多数省会城市。

第七名:广州

  广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿,不到北京的一半,相当于深圳的72%,杭州的140%。这说明,广州经济实力雄厚,仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。

  但问题是,广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面,都已被杭州超过。所以,未来10年是广州非常关键的10年——搞好了,可以拉近跟深圳的距离;搞不好,就可能真的被杭州超过。

第八、第九、第十

  未来10年,中心区房价的八、九、十名,将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。

  目前珠海房价也比较高,但未来10年的排位或许会下移,因为珠海城市级别低、人口总量少(达不到修建地铁的标准),公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市(比如天津)。

  至于温州,由于远离中心城市,自身很难发展为中心城市,房价将继续高位横盘,没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富,会在相当长的时间里托住温州的房价。从2015年末到2017年末,温州小学生人数是下降的,这是一个不太好的信号。

  明星地级市的“星光暗淡”,以及强省会城市的崛起,是过去10年中国城市竞争的基本特征,而且将持续贯穿下一个十年;下一个十年,“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来,杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市,将迎来大发展时期。

  10个中国人,只有1个相信房价将下跌

  对下季房价,31.4%的居民预期“上涨”,48.2%的居民预期“基本不变”,9.9%的居民预期“下降”,10.5%的居民“看不准”。

也就是说,在接受央行问卷调查的50个城市的2万个居民中,只有不到10%的人认为未来一个季度房价会下降。而认为房价将上涨的,达到了31.4%,是认为下降的人数的3倍多。此外,还有将近一半的居民认为未来一个季度房价将“基本不变”。

  未来3个月准备增加支出的项目,按照居民选择比例由高到低排序为:旅游(30.4%)、教育(29.4%)、医疗保健(25.8%)、购房(22.9%)、大额商品(21.8%)、社交文化和娱乐(17.3%)、保险(15.1%)。

  当前的22.9%,显示居民购房意愿仍然居高不下。只要稍有放松,随时可能反弹。

  中国自1998年房改、真正出现楼市之后,只有这一轮牛市涨幅最大。而且也只有这一轮牛市出现了自媒体,虽然自媒体上看空楼市的文章很多,但从央行调查看,老百姓显然不太买账。只有不到十分之一的人看跌楼市,准备在未来一个季度买房子的竟然达到了22.9%!

  老百姓为什么仍然看多楼市?其实非常简单,目前房贷利率仍然处于低位,央行对购房的信贷支持仍然力度很大,住户贷款仍然在大幅增长。

作者:刘晓博

查看来源 本文内容来自网友,如侵犯了您的权利,请举报
转发精选,轻松获客 创建微名片
举报 你为什么要举报此投稿?
举报说明:(可选)
提交
取消

确认退出

退出后,您将无法继续关注本社的点点滴滴

确认
取消

加入

我再想想
加入
本社精选
都读到这儿了,下载个靠垫儿APP吧

来源

http://mp.weixin.qq.com/s/N-4Ohi4bB3QxcBZJTHRPiw