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在中国,为什么房价不会暴跌?
不晚安
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这年头,说房价大跌需要点想象力。

出于本能,没买房以及没不起房的人都翘首盼望着房价崩盘,然后可以趁机上车。这个愿望只能想想而已,因为无情的现实告诉我们:1、就目前而言,房价不可能整体暴跌;2、即使暴跌了,你也买不起。

1

为什么房价不会暴跌

人事有代谢,价格有涨跌,从概率学上来说房价绝对存在大跌的可能,却又为什么又不会呢?

因为国家不允许,至少现阶段是不允许。不允许是因为承受不起,无论国家还是国民,富人抑或买不起房的你我。

1、承受不起,政府不允许暴跌。

说到这就不得不提经历过房价暴跌的日本。上世纪80年代,土地资产的大幅增值连同股市上涨,加速了日本的财富效应,房价如火箭般往上涨。

从1986年初到1989年年末,房价和股票价格基本上都上升了3倍,日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。1991年,一个东京的土地就可以买下整个美国。

财大气粗的日本人和现如今的中国人一样,豪气冲天,在全球范围内大扫荡,尤其是在美国。不但购置不动产,还并购公司。

数据显示,在洛杉矶,日本人掌握了闹市区几乎一半的房地产;在夏威夷,96%以上的外国投资来自日本,并且主要集中在饭店、高级住宅等不动产方面。从1985年到1990年,日本企业总共进行了21起500亿日元以上的巨型海外并购案,其中18起的并购对象是美国公司。到1980年代末,全美10%的不动产已成日本人的囊中之物。

最著名的并购案有1989年索尼公司34亿美元收购美国文化象征之一的哥伦比亚影业公司,三菱公司以14亿美元购买了更重要的美国国家象征——洛克菲勒中心。

1990年,日本政府意识到了泡沫的严重性,开始收紧货币政策,控制房地产信贷总量,但为时已晚,跑破应声而破。1991年6个月的时间里,东京的房价暴跌了65%,这次下跌一直持续到了2005年。

房价暴跌后,引起了一系列连锁反应,全产业链崩溃,开发商跑路,银行贷款断供,重创日本经济。从1990年开始,日本的GDP增幅断崖式下跌,甚至出现负增长(如下图)。

近三十年过去了,日本的经济仍萎靡不振。也就是在这段时期内,日本的综合经济实力被中国超越,退居第三位。

中国现在若重演当年日本的房价暴跌,后果将更严重。有数据显示,中国人63%的财富是房产,负债率高达44%,房价暴跌,财富瞬间蒸发,经济下滑事小,社会动荡事大。

以史为鉴,能够知兴替。有日本这个前车之鉴,中国的房价更不会暴跌。

2、多数中心城市没有大跌基础

之前有一个数据,说到2030年,中国规划的县以上的新城新区达到3500个,房屋面积可容纳全球一半人口。

这主要是因为中国城市化进程演变为大城市化的结果,人口大多涌进了中心城市,三四五线城市却盲目开拓,导致库存过剩。换句话说,过剩库存在三四线城市,最坏的结果至多是形成几座如甘肃玉门一样的空城,对中国经济整体发展趋势不会产生大的影响。

中心城市,尤其是北上广深,杭宁苏蓉汉这类城市,基本不存在库存过剩的问题。

上图是中国指数研究院统计的几个主要城市库存数据。可以看到,2010年以来这些核心城市的库存水平一直在下降,甚至跌倒了历史最低点,库存告急。

像深圳,面积只有2000平方公里,人口却有2000多万,还在快速增加,需求远大于供给,房价何谈下跌?

2

为什么大跌后,也买不起

买不起房的人盼着房价下跌,无非是想有机会抄底。但别忘了,覆巢之下,无一幸免。届时,你还会发现所有事情发展到最后,受伤最重的总是穷人。有钱有权的人,防御力强。

如果国家经济增速下滑,换来的是多数人能够买得起房,人民幸福度提高,也是一笔划算的买卖,应该毫不犹豫地刺破,毕竟在中国,买不起房的是大多数。但事实却并非如此,房价暴跌了你也买不起。

房价暴跌,带来的金融体系崩塌,开发商跑路、投资客断供、银行烂账一大堆没法儿运转,各行各业都会受到影响,大批公司破产,老板开不出工资,收入暴跌,工作也岌岌可危。

暴跌的不只是房价,还有你的收入和储蓄,所以别天真地以为房价暴跌了就可以抄底。要真是那么回事,日本房价暴跌期间,日本国民恐怕全都涌进了东京,买了房。

3

房价如何发展

不会暴跌,那房价后续将怎么走?

首先可以断定的是,不会暴涨。暴跌不允许,暴涨亦不允许,房价大幅波动已不是简单的经济问题,而是政治。

对于绝大多数中心城市与它们的卫星城来说,房价更可能的走势是慢涨。短期内,受美国减税政策和可能持续到2020年的调控政策影响,部分中心城市房价或许会小幅度调整。

中国的大城市化趋势已经形成,未来以高级别城市、省会城市将形成十几二十个都市圈,瓜分全国人口。

人口将继续流入这些中心城市,中央的各种政策也基本是给了这些城市,从国家中心城市、国家级新区、自贸区以及高铁线路站点,都可以明显看到,经济、人口、政策永远在围绕着有话语权的城市。

与之相反,毫无依靠的三四线城市房价下行风险较大。

长远来看,这些城市都会是中心城市抽血的对象,尤其是西北、东北、西南以及中部地区一些经济欠发达的小城市。事实上,它们已经沦为了充血的对象,过去几年里,人口持续输出。

作者:潮哥

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