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北大学者:中国房地产是不是快破了的泡沫?很可能不是
不晚安
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中国房地产是不是一个大的泡沫?这个泡沫会不会破?长久以来都是学术界和普通群众关心和困惑的问题。尤其房价2015—2016年进一步的疯狂上升之后。

北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在近日举行的“中国房地产市场分析研究座谈会”上给出自己的答案:“房地产是不是个快破了的泡沫?很可能不是。就算是,不太会爆。”

他表示,“房价看起来涨了很多,但还不是一个巨大的泡沫,就算非得说它是巨大的泡沫,这个泡沫也不会崩盘。”

他是基于供给和需求两方面做出这个判断的。在房地产库存方面,他表示,一线城市开发商没存货,北上广深没什么房子可卖,二线城市存货略有上升,没那么严重,四线城市的存货很多。他表示,现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方,没有盖在特别需要的地方。

他认为,长期的房价取决于长期的生产成本,需求决定短期的房价。大城市房子长期的生产成本主要不来自于建筑成本,而是来自于有限的土地供应。他指出,中国净建筑成本1500—2000元/平,总建筑成本3000—4000元/平,小城市里建筑成本和土地价格一半一半,到了北京土地成本占三分之二,建筑成本占三分之一。

北上广深涨到今天这个样子,二线城市也涨不少,未来20年满足哪些条件这些高房价可以持续?他表示要取决2个要素,取决未来人们对房子的有多强劲,其中最主要的因素就是收入增长有多快。第二个因素是政府能供多少地盖房。他引用Gleaser的研究数据,未来20年保持6-7%的GDP增长速度是可能的,北京把每年盖的房子数差不多降到以前的一半,差不多保证今天买房子的人在未来20年还有3%的去除通胀后的净收益率。因此为了保持房价不会跌必须限制供给,而政府能够限制供给。但是还不能供地太多,供地太多就崩盘了。

他称之为,中国特色的房地产繁荣或者是中国特色的房地产泡沫。他认为这种管制出来的繁荣其中一个主要的负责人就是政府。因为全国土地归政府所有,中国只有政府是土地供应商。而其他国家都是很多私人的土地供应商,能够对价格做出反应使得市场均衡,使得市场功能发挥比较好。

在需求方面,中国的泡沫和美国当年的房地产泡沫不一样。

1、中国至少20%的首付,二三套甚至更高,美国当年5%的首付很普遍,10%的首付算高的。

2、中国的房贷利率不低,并没有像美国给优惠利率,从所得税中扣除等等因素。

3、中国是高储蓄的国家,美国是低储蓄的国家。

4、美国的泡沫是年轻人买房,中国都是家长给孩子买,年轻人买不起就不买。

与此同时,他也承认,房价的确已经很高了,接近快成为一个被崩掉的泡沫了,必须非常小心谨慎对待它。“我们可以让房价不崩,但这是有成本的,成本就是城市化速度变慢,成本会带来生产效率方面的损失。”

为此他提出以下几条改革建议:

国土部门改革僵化的用地指标审批机制,由地方政府更大自主权利决定土地的使用;

改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、价格的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况;

改交易环节的税收为持有环节的税收;

大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,减少买房需求;

大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高;适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市。

至于该不该买房,陈玉宇表示,房地产有一个特征,涨价的时候狂涨,盖房子的人多,经济繁荣,经济衰退了,价格是跌的,即便维持名义价格是不跌的,但每年5%的通胀,熬2年之后,房子实际跌了10个点。他建议,如果决定在这个城市长待,不要问此时此刻处在什么周期,也不要问房价是高是低,就买。

来源:北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在中国房地产市场分析研究座谈会的讲话

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