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马光远:目前的楼市政策是在赌气,明显的急功近利!
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作者:马光远

一季度的数据在紧锣密鼓的发布,6.9%的增速远超外界预期,再加上消费、投资、进出口等数据的靓丽,一些人已经开始为中国的经济数据开唱新的赞歌。

对于中国的数据,我一贯的态度是,从2010年以来,尽管中国经济增长数据逐年下降,但我认为每一年的数据都没那么糟糕,即使去年经济增速降至6.7%,我也一再强调,这个数字放在全球依然是最漂亮的数据之一。

而且,考虑到中国经济目前正在致力于深化供给侧,对中国经济的观察应该超越数字本身,而是回归中国经济内涵和动能的变化。一看到数据回升,就翩翩起舞,不仅肤浅,也容易误读中国经济。

就当下中国经济的基本面而言,其实并没有一季度的数据显示的那么高枕无忧,各种不确定性和风险的威胁依然存在,特别是企业债务杠杆和房地产泡沫问题仍然是影响中国经济的大敌。

同时,还应该认识到,一季度的数据不错,和去年刺激政策下的基建投资及房地产投资的后续效应仍然有关,经济本身距离完成真正的动能转换还早着呢,这点应该清醒。

以房地产为例,有人认为,中国尽管对房地产进行了严厉的调控,但对中国经济看来并没有太大的影响。这种看法要么是天真,要么是对房地产市场的现实视而不见。

自去年“9.30”以来,尽管政策层层加码,但由于过去多年政策的朝令夕改,房地产调控政策本身的公信力已经丧失殆尽,市场对于任何常规的调控措施都具有极大的免疫力。再加上热点城市的土地供应不断收紧导致的短缺预期,事实上,房地产调控截止今年3月对市场预期的改变并不明显。这可以从房地产的一系列数据上看出来:

一是房地产投资同比名义增长9.1%,增速创下24个月来的新高,而住宅投资的增速更是再次回到两位数。房地产投资并没有随着调控政策而迅速降温;

二是房地产销售增速尽管创下近两年来的新低,但29035万平方米的销售面积和23182亿元的销售额仍然创下同期新高;

三是从3月份70个大中城市的房价数据看,新建住宅,70个大中城市中,有62个城市环比上涨,超过了2月份的56个,国家统计局一反常态,都没有对这个数据进行说明。只是拼命的解释,环比涨幅下降,在数字中寻找积极因素。

但是,这并不代表房地产调控政策不会见效。自3月17日以来,房地产调控的逻辑和调子明显不同于以往,除了限购限贷这些常规武器,一些以前很少使用的非常规的战略武器和“王炸”级别的措施不断出台。和过去的历次调控相比,这次调控有如下几个鲜明的特点:

其一,范围之广前所未有,从一线城市到全国贫困县;

其二,手段之多前所未有,限购限贷限价限离限卖;

其三,政策目标不同于以往:过去的每一次调控政策目标都是抑制房价过快上涨,这次的目标则是抑制房地产泡沫;

其四,力度之大前所未有,不仅仅是政策本身的严厉程度,更体现在具体执行层面,严格调控和政治正确几乎可以划等号;

最后,政策导向不同于以往,不断释放房价不能再涨的信号。

特别是,这次调控,有三大非常规的措施对市场的影响很大:

一是限卖,据不完全统计,差不多有16个左右的城市出台了限制卖出的措施。有些是要求新购住房在取得产权证之后满2年才可以上市交易,有些则要求新购住房3年内禁止交易。限卖的量级相当于一颗原子弹,等于直接把市场的流动性的闸门给关了。对市场影响之大,无法估量,房地产市场很可能因此而逆转;

二是强化土地供应。过去一年,热点城市房价疯涨的关键是土地供应不够,这里面不排除一些城市搞“土地饥饿营销”,导致对未来市场预期的恐慌,加速房价在短期内出现恐慌性上涨。

自4月6日,住建部和国土资源部联合发文要求热点城市必须加快土地供应以来,以北京为代表的城市迅速调整了土地供应计划,北京拿出了一个5年内提供6000公顷住宅用地,至少可以形成150万套供应的供地计划。我在之前的文章中提过,这是真正的王炸。

过去,人为制造的土地稀缺是中国房地产市场预期难以逆转的关键,而土地稀缺的根源在于寡头垄断的土地供应制度,如果高层对地方政府施压,要求其增加土地供应,你会发现,土地一点都不稀缺,土地供应如果充足,预期很快就会逆转;

三是限制信贷。去年,房贷在新增贷款中的比重长期维持在高位,甚至在个别月份超过了100%,去年房贷在新增贷款中的比重超过了44%,创下历史新高。但这种状况今年一定会改变。

之前,央行下发的《做好信贷政策工作的意见》明确要求:人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导,督促其优化信贷结构,合理控制房贷比和增速,有效防控信贷风险。

最近房地产市场很多人反应,贷款不好申请了,有些即使申请批准,但什么时候放款根本不知道。如果信贷的水龙头关住,等于关门打狗断粮,房地产的好日子基本就到头了。

在缺乏长效机制的情况下,这三大调控一定会逆转房地产市场的预期,而且对整个市场的运行会造成颠覆性的影响。观察现在的房地产调控,和2015年的股市政策非常相似。当时也是在不断喊话降温,市场置若罔闻的情况下,高层痛下杀手,强制拆除杠杆,市场的预期立即逆转,疯牛的腿被打断,连腰也被打折,直至今天,再也没有扶起来。

从现在很多地方的实际执行看,就是想在短期内让整个市场彻底降温,让价格能够冷冻,为此不惜祭出政治正确的姿态。如果按照这样的举措执行,市场预期肯定逆转。这是毫无疑问的,没有任何市场能够扛得住这样的打压措施。

我的预期,二季度房地产投资和销售的数据就会明显下滑,由于限卖措施的存在,资金会大量彻离房地产市场,调整势在必行。没有任何市场能够扛得住目前如此严厉的打压态势。那些在这种情况下,仍然想出手的人,只能说是刀口舔血。对于投资需求而言,目前肯定不是出手的最好的时候。

但是,房地产政策的目的是让市场健康发展,而不是把市场打死,目前的种种举措,市场被彻底打死的危险是存在的。

但从全球房地产泡沫的历史看,很少有国家人为捅破泡沫,因为人为捅破泡沫的危害太大了。比如格林斯潘后来为他自己制造的房地产泡沫辩护的时候说,相对于泡沫的破坏,低利率对经济增长的贡献更大,泡沫自然破灭,其实对经济的损害并不大。但如果是人为捅破泡沫,制造的恐慌可能无法估量。

我非常担心,在制造了一个惊天的泡沫之后,如果强行捅破,很可能制造更大的灾难。我们缺乏对泡沫的敬畏,治理房地产泡沫需要耐心,需要艺术,需要真正的长效举措。目前的政策赌气的成分更大,急功近利的色彩明显,肯定会见效,但对市场和预期的伤害也是难以估量的。

泡沫是一种灾难,但强行刺破泡沫可能是更大的灾难。加尔布雷斯在《大崩溃》中曾言:“一只充满气的皮球一旦被捅破,就不会有条不紊的漏气。”对于泡沫的治理,还是得有耐心,还是得拿出更成熟的举措,而不是现在这种气急败坏。

来源:光远看经济(ID:guangyuanview)

本文编辑:钟艳蓉

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