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房子怎么了:限购之后,如何买房最机智
柳凫烟
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文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

最近,小巴看到朋友圈频频现身关于中国房价的三道难题,据称能解此终极三问者,可以问鼎诺贝尔经济学奖。每次房价一涨,这种带着一分认真、一分深思、一分玩笑的段子,总让我们感慨。

说实话,就买房这件事,大部分人还是赚钱的。前段时间,小巴的小伙伴,一位中国房价的死多派,德科地产频道的寿小姐,在他们那个由买了房和想买房的人构成的会员社群里,做了一次小调查,“买房的年收益到底有多高?”

这1000多人来自各个城市,其中有15个城市超过了30人。托这一轮各个城市房价大涨的福,每个城市有房子的人,都赚了钱。

数据来源:德科地产频道

因为样本分布的原因,这个数据当然有不精确。但如果把样本放大到所有人,按照年份综合下来看,就可以发现,买房的收益率并没有高得离谱,什么每年收益50%的话,都是骗你的,平均也就在10%左右,很多城市可能还要低于均值(当然,算上杠杆的话,收益也算很不错,不过这部分内容未在调查之列)。

数据来源:德科地产频道

因为职业需要,小巴常常参加各种投资理财的线下分享活动,也常常遇到买房界的达人,碰巧这1000多个人中就有几位,他们的收益会明显高过整个调查人群的均值。

其中一位最有代表性的人是老甲,他十多年前从中部省份来到杭州,用工作积蓄+找朋友借钱勉勉强强买了一套很小、很破的房子,之后几年业余时间也就换房、再换房,现在手上有好几套出租用的房子,债务和资金流动性的问题也控制得很好。

在他眼里,北上广深杭这些大城市的房价,如果拿工资一算,十年前也和现在一样,相当的不友好,反正让你望而生畏,觉得这辈子就交给一套房子就对了。但是努力工作、买房,已经是他们这些从外地来到大城市寻找机会的人落地生根的最好方式。

如果有什么不同的话,那就是相较于10年前,现在选择买房的人越来越多了,由于经济结构的变化,楼市本身的普涨程度在缩水。

这些老司机们都觉得,会不会买房——尤其是从财务角度而言,哪怕是第一套房,越来越像是一种基本技能,成为决定你在大城市混下去的下限条件。以前,买房子瞎买就行了,现在,技术要求就高多了。

所以,小巴觉得,更要向他们学一学买房的技术了。

1

他们会解读政策的走向

中国房地产市场从长周期看,是一个后进国家,房价伴随不断提升的城市化、工业化,同步前进的过程。而在相对较短的涨跌波动周期看,恐怕没有人会否认,这是一个政策市场。

比如最近的这一轮房价上涨,是从2014年年底、2015年年初开始的,当时有两个非常明显的政策引导。

其一,是2014年11月份,央行重新打开了降息通道,并在之后一年内5次降息。

其二,是2015年两会后推出了一项关于房地产的全新政策,更改了营业税(现已改名为增值税)免征条件,将二手房交易的这部分税费免征条件从持有满五年改成满两年。

而全国房价最早起飞的城市就是深圳,小巴猜,除了我们常说的各种关于资金外流、市场供需方面的原因外,还有非常重要的一点,这个城市长久以来一直是特区,早已形成了一种对于政策的敏锐性。

2

他们会看货币指标

在美国经济学家,诺奖获得者米尔顿·弗里德曼曾说过一句经典的话,“通货膨胀这种东西,在任何时候、任何地方都是一种货币现象(Inflation is always and everywhere a monetary phenomenon)。”

这放在中国毫无违和,各种货币数据被广泛当做房价的指向标。有人用M2,有人用M1,总之他们都会从中寻找价格波动的秘密。

老甲从14年11月份降息的消息一出来,就马上开始密集地跑楼盘,在15年第一季度的时候,买了两套房。很多人直到下半年开G20大会的时候才意识到,这房价涨得有点快啊,但一犹豫价格就又上去了。价格不是一下子上去的,在快速上涨之前,冰面下的市场在酝酿,当预期达成,它才爆发出来。

3

他们会去判断库存的情况

长期以来,一线城市房价因为领涨、抗跌的属性,而让人爱恨交加。一线房价的基础,是他们的产业、人口和配套设施,反映到供求关系上,就是库存数据。

所谓量在价前,当一个城市、一个楼盘的交易量增加的时候,价格的跳动也就不远了。

除了专业的研究和技能之外,还有心态上的修炼。

小巴以前看到过一个很有趣的数据,有人分析1000个澳门赌客,发现其中胜负的概率为53对47,赢者多输者少,但是赢钱离场的人平均赢利34%,而输钱离场的人平均亏损时72%。

也就是说,赌场并不需要做局赢利,仅需要保证赌局公平,就可以依靠人性持续赢利。

注:这个数据找了一圈原也不可考,真实性存疑,不过它的现象很典型。

在投资方面,专业深入的研究与投资心态历练的成长,缺一不可。尤其是当交易机制越是开放、灵活、流动性越强、立刻兑现的可能性越高,对于人性的考验就越高。

小巴的朋友们,在买房这件事上,从来都是“取法乎上,得乎其中”,做最好的准备,设中等的目标。

他们做个比喻,叫“吃甘蔗的中段”,这个说法最初小巴在刘德科老师那里也听说过。吃甘蔗,一头很甜却很硬,容易磕牙,另外一头又没什么味道,中间的部分才是最适合我们入口的。买房的时候也是一样,你也不要指望完全走在市场的前头。

有很多人问,中国的房子还能不能买?小巴告诉你能买,但并不是所有的房子、所有的时间、所有的家庭都应该买房子,在买房子之前,至少应该多向这些达人们学学,把买房子的能力也提一提。

吴晓波频道晓课堂为此做了一期特别企划疯狂的房子》。本周二到周四,晓课堂连续三天直播,三位房产专家丁建刚、刘德科和都谋富将从政策、时机和房子三个维度,告诉你“限购之后,如何买房最机智?”

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